【要旨】
《物權法》雖規定不動產物權的變動經登記方發生效力，但最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十七條“被執行人將需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已支付全部價款并實際占有、未過戶且第三人對此沒有過錯的，法院不得查封、扣押、凍結”的規定仍然有效，適用時應嚴格把握。
【案情】
原告：上海時樂建設發展有限公司
被告：沈某某、張某某
第三人：上海宏南房地產開發有限公司
2007年3月，原告上海時樂建設發展有限公司（以下簡稱“時樂公司”）與第三人上海宏南房地產開發有限公司（以下簡稱“宏南公司”）因建設工程施工合同糾紛，經法院主持達成（2007）滬一中民二（民）初字第8號調解書，確定宏南公司支付時樂公司工程款2000余萬元。后法院凍結、劃撥了宏南公司銀行存款700余萬元，且于2008年12月10日輪候查封了宏南公司名下的多套房屋（其中一套為下述的系爭房屋）。
被告沈鳳麗、張雄波（以下簡稱“沈鳳麗等”）與宏南公司于2008年9月，簽訂了《商品房出售合同》，約定：宏南公司將一套用途為辦公的系爭房屋出售給被告沈鳳麗等，房款總價為230余萬元，當日首付200余萬元，同年12月31日支付余款23余萬元，宏南公司在收清全部房款后的當日交付該房屋。
簽約后，沈鳳麗等按約分二期支付了全部房款，并于2008年12月31日辦理了系爭房屋交接手續。之后，被告沈鳳麗等將系爭房屋出租給某貿易公司。因系爭房屋被法院查封致無法辦理產權過戶手續，沈鳳麗等遂向法院提出執行異議，請求法院解除對系爭房屋查封執行。受訴法院作出（2008）滬一中執字第863－1號執行裁定書，認定系爭房屋雖登記于宏南公司名下，但是沈鳳麗等已支付了全部購房款并實際占有使用，對房屋未辦理過戶登記手續沒有過錯，依照最高人民法院《關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（下稱《查封規定》）第十七條的規定，裁定中止對系爭房屋的執行。
時樂公司遂提起訴訟認為：沈鳳麗等與宏南公司的《商品房出售合同》雖簽訂于2008年9月，但剩余購房款23萬余元是在2008年12月31日才支付的，時間在系爭房屋被法院查封之后。受訴法院作出中止執行的《執行裁定書》屬于認定事實不清，理解法律錯誤，要求撤銷（2008）滬一中執字第863－1號執行裁定書，請求法院依法對系爭房屋許可執行。
法院另查明，沈鳳麗等在2008年12月31日支付購房余款時不知道房屋已被查封的事實，直至2009年3月其要求辦理產權過戶時宏南公司才告知系爭房屋已被查封。
【審判】
一審法院經審理后認為，被執行人將其不動產出賣給第三人，第三人雖已支付價款并實際占有，因未辦理過戶登記的，根據2007年實施的《物權法》規定，不發生物權變動的效力，名義上仍屬于被執行人的財產，但在決定能否采取查封等措施時，應當結合最高人民法院于2004年頒布現行有效的《查封規定》進行判斷。
根據最高人民法院《查封規定》第十七條的規定，執行法院不得查封被執行人已經出賣給第三人的不動產必須同時滿足以下條件：被執行人與第三人已就不動產買賣達成協議；第三人已經支付買賣不動產所應付的全部價款；第三人已經實際占有所買受的不動產；第三人對未辦理不動產產權過戶手續沒有過錯。從時間上分析，以上條件應發生在執行法院司法查封之前，從內容上分析，以上條件必須同時滿足，缺一不可。
就本案而言，系爭房屋在2008年12月10日被查封凍結前，兩被告只是支付了大部分房款，并未付清全部價款，與法律規定的不得查封被執行人出賣給第三人的不動產的條件不符，因此法院就沈鳳麗等要求解除對系爭房屋查封的意見難以支持，判決許可對系爭房屋的執行。
一審判決后，被告不服提起上訴，二審法院經審理后，判決維持原判。
【評析】
一、最高人民法院《查封規定》第十七條的效力問題
《物權法》出臺前，2004年最高人民法院頒布的《查封規定》第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產的，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結�！卑凑沾藯l后段的規定，第三人只要符合以下的三個要件，即使未辦理產權過戶登記手續，人民法院仍不得執行：第一、第三人已經支付全部價款；第二、第三人已經實際占有；第三、未辦理過戶登記手續的，第三人對此沒有過錯。
但是，《物權法》第九條規定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。按照《物權法》的規定，物權轉讓、變更的唯一要件就是登記。也就是說，即使支付全部價款、實際占有，但未過戶的，第三人對不動產仍無法享有物權，只享有對相對人的債權，不動產仍為相對人的財產，相對人因債務糾紛時，對該不動產法院可予查封。
由于《查封規定》與《物權法》規定的差異，導致實踐中也產生諸多爭議，有的認為根據上位法優先原則，應適用《物權法》；有的認為在《查封規定》第十七條后段仍然有效。我們認為，《查封規定》第十七條仍然有效，主要理由如下：
�。ㄒ唬恫榉庖幎ā返谑邨l適用的語境未變
當初，最高人民法院《查封規定》第十七條后段，在制定之初時，便產生不少爭議。當時，最高人民法院認為，市房地產管理法、土地管理法等已明確規定了不動產登記制度，應堅持不動產物權的設立、移轉、變更以登記為準的原則。盡管如此，出于從實際出發，從維護交易秩序和善意一方的利益出發，還是應確認已經支付全部價款并實際占有、無過錯的第三人享有相應的民事權利，對抗法院的查封。簡而言之，以不動產變動的登記公示為原則，但并不否認一定的未過戶特殊情形下，債權人對不動產所享有的一定權利。[1]
可以說，《物權法》的出臺雖然進一步明確了不動產物權變動的登記規則，但《物權法》的相關規定也只是對之前一貫做法的肯定和制度化固定。也就是說，《查封規定》制定之時的制度語境，與當今的語境也是基本相同，其適用語境仍未發生變化，所具有的人文關懷的司法政策價值，仍具有重要的功能作用和現實意義。
�。ǘ� 《查封規定》第十七條能夠促進實質正義的實現
任何法律制度的設計，都要考慮各種運作過程中的各種變量，否則僅僅追求形式邏輯上的完美，而放棄實際層面的運行效果，則背離了法律制度維護秩序、促進自由的目的�！恫榉庖幎ā返谑邨l之明確全額付款、實際占有且無過錯第三人對抗查封執行的權利，具有重要的現實意義。因為，登記本身難免疏漏或出錯，需要對全額付款、實際占有且無過錯第三人進行適當保護，實現實質正義。
從全國層面看，雖然建立基本的不動產登記制度，但是在一定程度上還仍存在登記制度較為混亂和不規范的現象，登記的程序和審查制度也尚待改進，并且無論現代登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權利內容與實際權利狀態不一致的情況發生，故登記中的錯漏在所難免。亞里士多德曾經指出，規則的一般性并不是說，每一種個別的情況都能夠被預料，或作適當的規定，于是形式上的正義在個別的案例中，就可能喪失。[2]
�。ㄈ� 《查封規定》第十七條有利于穩定交易秩序和法律關系
現實中，存在不少買房后因各種原因未及時過戶的情況，特別是諸如買賣拆遷安置房，往往無法過戶，但巨大的市場需求使得交易大量存在，如果在過戶前出賣人有被執行案件而使得房屋被查封并強制執行，不利于對第三人合法權益的保護，也不利于交易安全和社會穩定，法院強制執行時，也會遇到巨大阻力。一般來講，第三人實際占有房屋后，要么會對房屋進行裝修裝飾，要么對房屋進行再次出租或出賣，很少會對房屋進行空置，在裝修自住或出租經營過程中，必然會形成既定的各類事實或法律關系，如果對該類房屋進行查封，定然涉及到一系列事實或法律關系的打破與恢復問題，造成交易極不穩定，并且法律關系的恢復成本往往較高。
二、《查封規定》第十七條適用條件
既然承認《查封規定》的第十七條后段的規定仍然有效，那么其適用條件為何？是從寬還是從嚴予以理解？對此實踐中掌握標準亦不盡統一。我們認為根據該條規定的內容，在具體適用時，應當符合如下三個方面的條件：
�。ㄒ唬┑谌艘呀浿Ц度績r款
實踐中，對于第三人未支付全部價款，僅已支付了大部分價款并實際占有的，是否可參照《查封規定》的第十七條后段的規定執行，存在兩種觀點。一種觀點認為，不可以參照執行。第二種觀點認為，可以根據個案情況參照執行，例如第三人僅有極少部分價款未能支付，對其占有的房屋仍不查封，否則執行中存在困難，也利于保護第三人的居住權益，造成新的社會矛盾。
我們認為，第三人的付款金額應嚴格限定于“全部價款”，理由有三點：
第一，從債權確定性角度看，未付清房款的第三人，其涉關房屋的請求權尚不確定，不能對抗債權已經確定的執行申請人。從一般實踐的角度看，房屋買賣雙方交易通常約定房款付清后，方就房屋產權進行過戶登記，如果作為買受方的第三人未支付全部價款，由于其自身合同義務尚未履行完畢，其要求產權過戶的條件還具備，也就是說，第三人要求轉移房屋產權的請求權，其本質亦是一種債權，能否得到支持，還處于不確定狀態，一旦第三人拒絕支付余款，對方可以先履行抗辯權為由，拒絕過戶登記。然而，與之相反的是，執行申請人對被執行人債權，則經過了法院或仲裁機關的裁判，其債權已經確定。在抉擇這兩種債權保護的優先順序時，如果優先保護僅支付部分價款的第三人，使其可以對抗他人的執行申請，則實質上賦予了未確定債權比確定債權更為優先的順序，這既不符合基本法理，又有違社會群眾的基本認知。
第二，從訴訟經濟性看，未付清房款的第三人存在違約可能，可能導致執行申請人訟累和風險增加。如果賦予未付清房款的第三人對抗法院查封執行的權利，則存在這樣一種可能，即第三人在后續履行過程中，拒絕支付余款而違約，作為出賣方的被執行人會拒絕過戶給第三人，此時執行申請人則需要再次提出對房屋的查封和執行申請，無故導致申請人的訟累，造成訴訟的繁冗和不經濟；同時，在第三人違約后，還會對執行申請人造成風險窗口期，即在此期間，有可能被其他債權人搶先對房屋提出查封執行申請，從而對原執行申請人造成實質損害。
第三，從文義解釋的角度看，未付清房款的第三人不得對抗他人的查封執行申請�！恫榉庖幎ā返谑邨l前段規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產的，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結�！备鶕饲岸我幎�，第三人支付部分價款，即使占有的，法院亦可以查封執行；并且第十七條后段也只是規定了支付全部價款、實際占有且無過錯的第三人，才可以對抗法院的查封執行。
�。ǘ┑谌艘呀泴嶋H占有不動產
已支付全部價款的第三人占有使用房屋，雖然不能發生所有權變動的法律效果，但這種事實上的占有狀態，說明買賣合同已得到了近乎全面的履行，如果再因出賣方即被執行人的債務糾紛而對其查封執行，則必然會讓涉案房屋逆轉到之前未履行的初始狀態，從而會增加履行費用和交易成本，不符合效益最大化的經濟原則，并影響交易秩序的穩定。
1、“實際占有”的形式
實踐有疑問的是，如何理解“實際占有”，從性質上講是指居住之用，還是指商業之用？從形式上講，是直接占有，還是間接占有？
我們認為，“實際占有”還是應當從寬理解為宜，主要理由有三點：（1）從現實層面分析，至于是自用，還是租賃，《查封規定》未作出明確的拆除性規定，且實踐中一戶家庭擁有多套房屋并非罕見。（2）從制定精神層面分析，無論第三人將房屋自己居住，還是出租或用作商業經營，都會在客觀上形成諸多紛繁的法律關系，如果因用途不同而作不同處理，將導致后一情形下現有法律關系的破壞，嚴重影響穩定的交易秩序，這與《查封規定》第十七條制定“維護交易秩序”的目的明顯背離。（3）從文本體系解釋的層面分析，在同一規范文件內，在對相同或類似事項作出規定時，條款之間應保持統一性、銜接性，《查封規定》第五條在規定八種不得查封的財產時，對于生活必需物品、必需費用、完成義務教育必需品等標的，明確規定以“所必需”為前提；同樣在第六條，規定對居住房屋只得查封、不得拍賣、變賣或者抵債時，也是明確以“所必需”為必備條件；而反觀第十七條對第三人所購房屋的條款，并沒有規定以生活“所必需”為適用基礎，這顯然不是最高人民法院制定時的遺漏，而是有意為之，其目的應當是為了平衡“申請執行人和第三人利益的問題”，維護“善意一方的利益”。
2、“實際占有”的合法性
這里的“實際占有”，我們認為還應當以“合法占有”為基礎前提，否則第三人在客觀上違法、主觀上惡意，如果再對其予以優先保護，明顯有悖法律的公平正義。
所謂“合法占有”，首先應當強調買賣雙方交付的合意性，即第三人的占有，系基出賣人即被執行人正常交付后占有，并非未經被執行人交付，而強行破門而住的自主占有。其次，應當強調買賣雙方交付合意的善意性，即第三人的占有主觀不能具有惡意，例如被執行人知曉自己的房屋馬上要被法院查封時，便雙方串通，提前履行合同中約定的交付義務，阻撓法院查封，這種情形就很難稱之為善意的占有。
�。ㄈ┑谌藳]有過錯
在司法實踐中判斷“沒有過錯”時，可從如下三方面把握：
第一，未過戶登記，是否因合同約定的條件尚未成就。實踐中，不排除當事人約定在房款支付后，并不立即進行產權過戶登記，而以辦理大產證等因素，延緩過戶時間，如果在此延緩期間，未過戶登記并非第三人原因所造成，而是雙方約定的過戶條件未具備，當然不宜由第三人承擔相應的風險責任。相反，如果已具備過戶條件，第三人怠于辦理的，法院仍可查封執行。
第二，未過戶登記，是否由于被執行人的原因導致無法登記。登記過戶往往需要出賣人即被執行人的配合，如果其拒絕配合的，第三人往往難以順利地實現過戶登記，由于造成的不利風險，不應由無過錯的第三人承擔。但是，如果被執行人不配合或者下落不明導致無法在法定期限內辦理過戶登記，第三人應當依法向人民法院起訴或者向仲裁機構申請仲裁，要求出讓人配合辦理產權過戶手續，主動主張其權利，否則也應屬于怠于主張權利，主觀具有過錯。
第三，未過戶登記，或登記錯誤，是否由于被執行人的原因所導致。如果第三人確實到登記機關進行過戶登記，但是因為登記人員非法拒絕辦理，或登記錯誤，誤將房屋登記至他人名下，那么相應的責任就不在于第三人，而在于登記機關的過失，相應的責任不宜由第三人承擔。
