從一起案件探討二手房買賣合同簽署的注意事項
案情介紹及審理過程：2016年1月14日，劉大永（系化名）、張曉紅（系化名）及中介公司簽訂了房屋買賣合同一份，約定張曉紅將其所有的昆山開發區昆嘉路某處房屋出售給劉大永；該房總價款為610000元；定金為10000元，于合同簽訂時支付；首付款為310000元，于合同生效后五日內支付，貸款部分為300000元；于2016年2月4日辦理過戶手續，登記名義人由劉大永指定；任意一方未按約定全面履行義務，逾期超過45個工作日，守約方有權單方面解除合同，同時違約方應向守約方支付總房款20%的違約金；劉大永在交房當天將肆拾萬元整支付給張曉紅，張曉紅結清該房屋所有費用；劉大永將貸款金額300000元，打到中介公司賬戶；雙方還就其他事項進行了約定。合同簽訂時，劉大永支付張曉紅定金10000元。
2016年1月15日，劉大永、張曉紅在中國工商銀行昆山支行辦理付款手續，劉大永支付200000元至張曉紅的工商銀行賬戶。當場，張曉紅的該賬戶轉出200000元，至案外人郭某某賬戶。
2016年4月8日，劉大永、張曉紅及中介公司工作人員至昆山市房產交易中心辦理過戶登記時，雙方發生糾紛，過戶登記也未辦理。昆山市人民法院作出一審民事判決，判決認定張曉紅未依約履行過戶登記及交付義務，構成違約，應承擔相應違約責任。因此，劉大永要求張曉紅協助辦理涉案房產的房屋所有權證及國有土地使用權證及交付房屋的訴請，一審法院予以支持。
張曉紅不服一審判決，二審委托江蘇六典律師事務所陳宜群律師代理上訴，并提出上訴請求：撤銷一審判決，改判解除雙方之間的房屋買賣合同，劉大永支付張曉紅違約金12.2萬元，一、二審訴訟費用均由劉大永負擔。
律師代理意見：1、房屋買賣合同第三條、第十三條約定，首付款為31萬元而并非為21萬元。一審判決認定合同第五條是對首付款31萬元的變更，除了中介公司陳述外，沒有任何其他證據證明。如張曉紅同意變更首付款數額，理應會與劉大永重新簽訂房屋買賣合同，或者在變更條款后面注明該條款為變更條款并由雙方在該變更條款后簽字確認。2、合同簽訂后，劉大永僅支付了21萬元（定金和首付款），而張曉紅發手機短信要求劉大永支付其他10萬元首付款。中介公司在2016年4月12日向張曉紅發的短信明確會支付另外的首付款10萬元。雙方以實際行為表明了合同約定的首付款是31萬元。
二審法院主要觀點認為：1、《房屋買賣合同》簽訂后，雙方對合同約定首付款數額雙方存有爭議，張曉紅認為合同約定的首付款為31萬元（包括定金1萬元），貸款金額為30萬元；劉大永認為合同約定的首付款變更為21萬元（包括定金1萬元），貸款金額為40萬元。合同簽訂后雙方因首付款數額產生爭議后，應針對首付款進行明確約定，對于該補充約定應明確具體并雙方簽字確認。2、因首付款金額等事項存有爭議、發生糾紛，導致過戶登記未辦理成功，故并不能因為張曉紅前往昆山市房產交易中心之行為就能推定買受雙方之間最終所確定的首付款金額為21萬元。本院認定劉大永與張曉紅之間就涉案房屋買賣首付款數額約定不明，在訴訟中雙方亦無法達成補充協議，且無法適用《中華人民共和國合同法》第六十二條之規則。因首付款及交付時間系關乎合同履行的重要內容，在此情況下，本院認定系不可歸責于雙方當事人的原因導致合同無法繼續履行，本案房屋買賣合同應予解除，劉大永、張曉紅之間互不承擔違約責任。
判決結果：蘇州市中級人民法院經過審理并查明事實，最終判決：
一、撤銷江蘇省昆山市人民法院民事判決，解除劉大永與張曉紅于2016年1月14日簽訂的《房屋買賣合同》。
二、駁回劉大永的訴訟請求。
案例評析：本案系典型的二手房買賣合同糾紛，一審中上訴人（房屋出售方）將價值150多萬的房屋因其他原因被迫以61萬元的低價出售，一審法院判令敗訴并要求限期過戶，處于極大的不利地位，二審委托本律師代理上訴，并最終取得二審勝訴。以此為鑒，探討二手房買賣合同簽署的具體注意事項如下：
- 簽署二手房買賣合同前，應重點對涉案房屋全面了解產權人信息，要仔細查看業主的房產證，注意房產證上有幾個人的署名。如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字;另外，看購房時的相關憑據，比如購房發票、契稅發票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。涉及到拆遷房的，應著重看拆遷安置協議和原宅基地證和房屋所有權證。
- 簽署二手房買賣合同前，還需重點了解涉案房屋有無產權瑕疵問題，具體涉及到房屋抵押狀態、查封狀態以及房屋產權證公告掛失狀態等，買家可隨賣家去房屋產權交易中心調取房屋所有權登記信息，從產權登記信息中了解涉案房屋的法律狀態。有些房屋法院查封后可能進入司法拍賣狀態，這些都需要買家詳細了解。
- 簽署二手房買賣合同前，買家需要到涉案房屋所在小區了解水電費、物業費繳費情況，同時了解涉案房屋是否業主自住、出租甚至是否兇宅。
- 簽署二手房買賣合同時，應注意合同相關履約條款，重點關注房屋價格、款項（定金）支付、交易稅費承擔、過戶及交房時間以及設置違約責任條款等。
- 簽署二手房買賣合同時，如果是中介方居間介紹，還需要了解居間的費用，目前法律沒有明確規定居間費用的標準，買賣雙方可以與房屋中介協商確定。
- 如果你看中的房子還在按揭中，定金最好不要直接交到業主手中，而應該交由第三方（中介或律所）監管，同時可以約定 “交給監管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”�！�
- 隨著樓市價格的波動較大，交易一方的違約風險加大，雙方均可以約定房價不隨市場變動而變動，同時可以約定任何一方違約，守約方有權要求繼續履行合同，若房屋因違約方原因導致無法過戶，則承擔違約金，一般來說定金或違約金不得高于成交金額的20%，若市場價差高于違約金，則按照實際市場價差損失主張權利。
- 為避免交房前業主存在拖欠費用等現象，需要簽一份交房保證金協議，或在房屋買賣合同中約定相關費用從房屋尾款中扣除。在查驗家具、電器完好，水電、物管等費用繳清，鑰匙交接完畢之后，進行房屋尾款的交割手續。
作者介紹：
陳宜群，現為江蘇六典律師事務所高級合伙人，昆山市優秀律師，昆山市司法行政系統先進個人，昆山市人民政府法律顧問庫成員，昆山市人民政府三農法律顧問團成員。專注：重大疑難商事訴訟、投資并購、股權設計、法律培訓及處理企業突發事件。
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